Кирилл Кулаков: оценка имущества и бизнеса – востребованная услуга в сфере недвижимости

В настоящее время одной из наиболее востребованных у собственников недвижимости и бизнеса услуг является оценка стоимости их активов. Кто и зачем обращается за ней к специалистам? Какие существуют проблемы в это области?

Ответы на эти вопросы – далее.

Практикующие в оказании услуг в оценке имущества и бизнеса специалисты выделяют следующие актуальные проблемы собственника:

1. Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости для снижения земельного налога и налога на имущество. Более подробно мы остановимся на этой проблеме ниже.
2. Оценка рыночной стоимости для целей получения кредита в банках под залог имущества или бизнеса. Размер выдаваемого кредита напрямую зависит от размера стоимости закладываемого объекта недвижимости. Кроме того, в некоторых случаях такая оценка является обязательной по закону (например, при ипотеке квартир и загородной недвижимости).
3. Оценка при сделках M&A (слияниях-поглощениях), а также иных сделках купли-продажи и аренды. Размер сделки (стоимость ее предмета) влияет на многие факторы. Например, на размер оплачиваемой госпошлины.
4. Оценка акций для целей их выкупа у миноритарных акционеров. 
5. Оценка при изъятии имущества государством (строительство Новой Москвы, ЦКАД и т.д.). Это нужно для определения размера компенсации, на которую претендует владелец изымаемого участка. Кроме того, от данного вида оценки напрямую зависит, какой участок получит владелец взамен изъятого (если выбран натуральный вариант возмещения).
6. Оценка недвижимости по программе преимущественного выкупа арендаторами – субъектами МСП (по 159-ФЗ). Понятно, что арендатору выгоднее снизить цену, а арендодателю – повысить. Оценка поможет прийти к справедливому компромиссу.
7. Судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости имущества и бизнеса (в рамках судебных споров). Пени, штрафы, госпошлина, цена иска и многое другое, необходимое в рамках судебного спора, зависит от результатов этого вида оценочных услуг.

По данным Росреестра, за 2018 года в судах инициировано 16 114 спора о величине кадастровой стоимости в отношении 29 828 объектов недвижимости. В подавляющем большинстве случае обращаются физические лица с просьбой установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости (96%). Причем в 92% случаев требования удовлетворены, отказано лишь в 8% случаях. При этом по итогам решений общая суммарная кадастровая стоимость объектов недвижимости уменьшилась на 40,5 %, а в ряде случаев – на 50% — 60 %.

Эти цифры как нельзя нагляднее показывают, насколько востребована и важна услуга по оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.  А все потому, что данная величина напрямую влияет на определение размера:

• налога на имущество физических лиц и организаций;
• арендной платы (особенно когда в качестве арендодателя выступает государственный орган);
• выкупной стоимости;
• госпошлин.

Непомерно высокий размер указанных величин в конечном итоге может стать настоящей проблемой для собственника или арендатора недвижимости, привести к долгам. Особенно эта проблема актуальна для крупных объектов недвижимости, по которым суммы указанных налогов и сборов могут составлять десятки миллионов рублей в год.

Пожалуй, главную роль в процедуре оспаривания кадастровой стоимости играют оценщики и судебные эксперты. Ведь именно их отчеты или заключения берутся за основу определения реальной рыночной стоимости объекта вместо завышенной кадастровой стоимости. Вот почему так важно скрупулезно подойти к выбору фирмы, занимающейся оценкой недвижимости и судебной стоимостной экспертизой.

Кулаков Кирилл, первый заместитель генерального директора ЦНЭС, президент Союза Финансово-экономических экспертов, профессор НИУ МГСУ, д.э.н., FRICS, REV