Инвестор Белолуцкая Елена рассказала, что делать, когда Центральный банк резко поднял ключевую ставку до 12%? Когда доллар под 100, есть ли сейчас в недвижимости инвестиции?
Из актуального по инвестициям в недвижимость на август 2023:
Если вы хотите купить новостройку, чтобы быстро перепродать, нужно понимать под какую ставку. Если это семейная ипотека, IT-точечно возможно, но надо учитывать, что выход будет дольше, а возможно придется сидеть до конца строительства. Возможно, не удастся продать «в бетоне», а придется сделать инвест ремонт, упаковать под сдачу в посуточную или длительную аренду. Вариантов много, надо смотреть по ситуации. Потому что при ставке на вторичку от 14.4% (а даже если дом в стадии стройки, переуступка – это вторые руки и ставка здесь, как по вторичке). Повезет «в бетоне» до сдачи дома перепродать по ставке ниже, чем у Застройщика, у тех, кто покупатель с семейной ипотекой, но это шанс в конкурентной борьбе застройщика и инвестора, как в «кровавом океане». Да и в любой момент лазейку продаж переуступок через «семейку» могут отменить. А даже если не отменят, многие застройщики не дают разрешения на заключение договора уступки права требования, тем самым невозможность продать через ипотеку даже если семейная ипотека подходит.
Квартира «в бетоне» для продажи на вторичном рынке сейчас не эффективная стратегия.
Флиппинг (с анг. переворачивать) быстрое изменение с «убитой квартиры» в упакованную «под ключ» в короткие сроки — отличная стратегия, но важно учитывать локацию, стоимость, срок ремонта, налоги, конкуренцию на падающем рынке и не забывать, что продавать вы будете вторичку с высокой ставкой и надо, чтобы именно ваш объект купили в короткие сроки. Стратегия рабочая во все времена.
Инвестиционный ремонт — это разновидность ремонта жилой недвижимости, который дает возможность в кратчайшие сроки и по минимальной стоимости подготовить квартиру в жилом доме или апартаменты в гостинице к сдаче или продаже. Инвестору в новостройки надо закладывать сейчас эту стратегию в самом начале покупки, так как у Застройщиков в готовых домах на сегодня затоваривание и их будет становиться больше. Много людей сейчас не хотят делать ремонт самостоятельно, а готовы взять в новостройке квартиру для жизни «под ключ» и просто оплачивать ипотеку. Они ценят комфорт. Им не страшна ставка по ипотеке, если они решают жилищный вопрос. Упаковка решает вопрос при реализации и выходе из проекта. Поэтому многие застройщики начали смотреть в сторону продажи квартир с ремонтом, а некоторые даже с кухней.
Важно понимать, что в турбулентные времена на легкость выхода с недвижимости по стратегии купи продай не будет, учитывая еще то, что меняется и финансовая система. Мы можем предположить как гипотезу, что в скором будущем сделки с недвижимостью будут осуществляться через электронный рубль, особенно это касается объектов с субсидированием по ставкам.
Недвижимость сейчас становится объектом не для спекуляции, а как и должно быть для сохранения денежных средств. Иксов удорожания ежегодного по новостройкам мы не увидим, высокие цены от застройщиков будут сменяться акциями, где даже цены стартов будут не так интересны, как цены акции от застройщика, которому нужно пополнить эскроу-счет.
Миграционная политика продолжается, люди переезжают как внутри России, так и за рубеж. Все, кому нужно решать жилищный вопрос, они так и будут его решать, независимо от ставки и стоимости доллара. А вот инвестиционная спекулятивная составляющая минимальная, точечная и не для всех.
Белолуцкая Елена
Профессиональный инвестор с 17 летним опытом инвестирования в недвижимость, основатель инвест клуба Realty.PRO, ипотечный брокер с 2014 г., сертифицированный специалист по продаже недвижимости в России и зарубежом, предприниматель, рук.консалтинг компании Realty.PRO
