Общеизвестный пример – эмфитевзис как это работает?
Членов инициативы «Продвижение защиты Права собственности в России», часто спрашивают, как эффективно защитить свой бизнес. Если коротко — приведите в порядок договорную базу и планируйте налоги. Одним из инструментов, который будет способствовать этому, выступает договор долгосрочного пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (или, как его еще называют, эмфитевзис). И хотя бизнес все активнее ним пользуется, существует немало опасений, с которыми приходится иметь дело юристам.
Объективная хозяйственная задача ограниченных вещных прав – это повышение «коэффициента полезного использования» вещи. Собственник зачастую не может обеспечить полномасштабное использование вещи; привлечь же других лиц к ее эффективному использованию он может лишь при условии обеспечения им гарантий стабильности, т.е. путем установления вещных прав; именно эмфитевзис когда-то превратил болотистую Италию в цветущую плодородную землю.
Установление сервитута также приводит к эксплуатации вещи не только в интересах ее собственника, но и в интересах использования другой вещи, вследствие чего повышается (в идеале) эффективность эксплуатации обеих. И т.д.
Установление прав на чужую вещь не только приводит к ее более эффективному «потребительскому» использованию, но и к повышению ее капитализации. На базе одной вещи создаются различные субъективные права, имеющие меновую стоимость и способные выступать самостоятельными объектами сделок. Например, при установлении на вещь эмфитевзиса и он, и право собственности могут выступать в качестве самостоятельных предметов залога, могут отчуждаться. Все это наполняет оборот активами. Суммарная стоимость субъективных прав на вещь может превышать стоимость «простого полного» права собственности на нее. Кстати, при выкупе для публичных нужд каждый из правообладателей должен получить стоимость своего права, то есть нужен опыт рыночной их оценки.
Другой стороной медали является риск такой фрагментации права собственности, при которой эффект хозяйственной или финансовой мультипликации не достигается, и, напротив, эффективность использования вещи может снизиться. Например, в нашем случае это право проживания в жилом помещении лицом, отказавшимся от приватизации, при котором и собственник, и пользователь имеют право проживания в одном жилом помещении, не приспособленном для проживания разных семей. Здесь невозможно полноценное пользование вещью, и стоимость ее падает.
Другой пример – возможность установления легатом узуфрукта на жилье, при котором собственник сохраняет возможность пользования этим жилым помещением.
Таким образом, мультипликация прав на вещь должна поощряться правопорядком, если она ведет к повышению коэффициента полезного использования вещи, и пресекаться в обратном случае.
Инициатива «Продвижение защиты Права собственности в России».
Автор статьи: Наталия Скрипкина
